Los remates hipotecarios consisten en comprar casa con hipoteca a un precio mucho más barato. Existen casas o departamentos cuyos créditos hipotecarios no pudieron pagar los dueños; el banco que otorgó el préstamo se queda con esas propiedades y las vende hasta al 50 % menos del valor real.
Comprar casa que tiene hipoteca puede sonar muy atractivo, sin embargo, hay muchos riesgos que debes tener en cuenta.
¿Conviene comprar una propiedad hipotecada? Esto es lo que necesitas saber. Los expertos de Inmobiliaria Kentta nos dan una detallada explicación.
Propiedad hipotecada, ¿arriesgado o conveniente? Los expertos de Kentta te explican.
Comprar una propiedad hipotecada tiene sus pros y contras.
Los precios son sumamente atractivos, pero no debes arriesgarte sin tener toda la información acerca del inmueble y sobre todo, saber cómo comprar una casa hipotecada por el banco.
Considera que el trato puede no ser con el dueño, sino con una institución financiera que, como sabes, nunca le pierden.
Habrá “gastos ocultos”. Lo que estás comprando es una propiedad que no podrás habitar o vender de inmediato. Cuando adquieres una propiedad hipotecada, estás comprometiéndote a terminar de pagar dicha hipoteca, es decir, adquieres una obligación con el banco.
Por otro lado, están los traspasos de hipoteca, esto es cuando el mismo propietario -con una deuda hipotecaria- pone la casa en venta para que tú termines de pagar el crédito y además, le pagues lo que él ya invirtió.
Pero ojo: la propiedad hipotecada podría encontrarse en un proceso judicial. Los bancos, para tener derecho a vender una propiedad hipotecada, deben iniciar un juicio para recuperar el inmueble.
Paralelamente, para que tú como comprador puedas disponer de esa casa, también debes hacerlo a través de un proceso judicial.
Ahí empieza el tema de los “gastos ocultos”. Según el medio Expansión un juicio de este tipo puede llevar meses o años con costos que oscilan entre el 10 y 15% del valor total del inmueble.
Otro tema será ver en qué estado se encuentra la propiedad hipotecada físicamente. ¿Necesitará remodelaciones? ¿Está en una zona de alta plusvalía? ¿Tiene todos los servicios? Infórmate.
Para saber si comprar una propiedad hipotecada es arriesgado o conveniente, el consejo de los expertos de Inmobiliaria Kentta es que busques una asesoría jurídica profesional, además de un asesor inmobiliario que domine el mercado de los bienes raíces.
Si tienes la paciencia y los recursos disponibles para comprar una casa que tiene hipoteca, la ganancia puede ser un inmueble que sea mucho más valioso en el futuro.
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Propiedad hipotecada, ¿se puede comprar?
Sí, se puede, pero ¿cómo comprar una casa que está hipotecada?
Actualmente, hay cientos de viviendas que se rematan hasta en los periódicos. También existen muchas empresas intermediarias que se dedican a comprar y revender esas propiedades.
Para hacerte de una propiedad hipotecada, tú podrías, por ejemplo, pagar toda la deuda de contado.
Deberás pedir al dueño una copia de la carta saldo del crédito; en este documento se especifica el saldo que queda por pagar al banco.
La ventaja del trato entre particulares, es que puedes negociar el precio total con el dueño, a partir del valor real de la casa, más el resto del crédito hipotecario vigente.
Esto solo será posible si tienes un buen capital para pagar todo en una exhibición, tanto al banco como al dueño. Eso sí, asegúrate de que el banco cancele la deuda.
Otra opción es terminar de pagar la propiedad hipotecada al banco en mensualidades, como lo estaba haciendo el dueño anterior. El mismo crédito.
Solo debes cambiar el contrato con el banco a tu nombre, pues ahora tú serías el titular. En dicho contrato aparecerán las obligaciones de pago, el plazo, cantidad mensual, responsabilidades y derechos que adquieres al “comprar” ese crédito.
Pero supongamos que las condiciones de crédito que aceptó el otro dueño, no son convenientes para ti. La opción es solicitar un nuevo crédito.
Pedirás un crédito al banco para comprar la propiedad hipotecada, pero con los plazos, tasa de interés y pagos mensuales que tú determines.
El objetivo será pagar el total de la vivienda al dueño para aprovechar el precio de oportunidad y después, pagar al banco poco a poco.
Si vas a entrar a un remate hipotecario, lo que aconseja Inmobiliaria Kentta es:
• Revisa junto con tu asesor legal/inmobiliario el expediente de la propiedad. Que no tenga gravámenes (impuesto destinado a un bien inmueble perteneciente a la persona que firma un crédito y pone el inmueble como garantía), que esté al corriente de pagos de predial, luz, mantenimiento y otros servicios de régimen de condominio.
• Asegúrate de que la propiedad hipotecada no está ocupada. Investiga con los vecinos, observa desde el exterior a diferentes horas del día, etc. A veces los dueños ponen en venta las propiedades cuando no pueden desalojar a un inquilino y prefieren pasarle el problema a un comprador.
• Revisa a detalle, con ayuda de un notario y/o asesor legal, el Registro Público de la Propiedad. Solicita el expediente de la hipoteca en juicio, a nombre de quién está, extensión, límites, en fin, si todo está en regla.
• Comprar y vender una casa al mismo tiempo. Si piensas vender tu casa actual para comprar una nueva a un excelente precio, una propiedad hipotecada puede ser una buena opción.
• Compra de casa hipotecada con INFONAVIT. Si tienes un crédito INFONAVIT, puedes comprar una vivienda hipotecada, incluso si está hipotecada con el INFONAVIT.
Riesgos de comprar un inmueble hipotecado
Ya lo dijimos agrande rasgos, pero hagamos un resumen.
• Puede ser que el dueño ya haya pagado la hipoteca, pero el banco no lo registró. Asegúrate de esto antes de dar un anticipo.
• Verifica que el inmueble no tenga adeudos: gravámenes, pagarés, servicios, impuestos, etc. en el Registro Público de la Propiedad.
• Considera que, al comprar una propiedad hipotecada, no podrás ver el interior del inmueble.
• Haz bien tus cuentas. Explica Expansión1 “si una persona quiere comprar una casa en remate que valga 500,000 pesos, pero que está valuada en 1 millón de pesos, necesitará adicionalmente, un porcentaje del valor real ($260,000 aprox.) para cubrir los gastos que deriven del estado del inmueble”.
• Comprar una casa que tiene hipoteca se hará a través de juicios, lo que puede llevar mucho tiempo o incluso, “el propio deudor puede realizar el pago total de la hipoteca en un momento dado y quedarse con el inmueble”.1
Consejos para comprar una casa hipotecada.
Por ejemplo, ¿puedo hipotecar una casa para comprar otra? ¡Claro! Especialmente si deseas aprovechar un muy buen precio por una casa mejor que la que tienes, aunque esté hipotecada.
Esto se llama hipoteca puente un segundo crédito que te permite comprar casa aun cuando no hayas terminado de pagar tu casa actual, en el entendido de que debes vender esta en el corto plazo para pagar el primer préstamo.
Dado que cada banco tiene sus propios requisitos para otorgar créditos, investiga si el banco donde tienes tu crédito hipotecario, te permite adquirir una propiedad hipotecada (puede ser con la misma institución).
Es algo parecido a lo que se hace con el crédito INFONAVIT.
Para saber cómo hipotecar una casa para comprar otra, o si te conviene comprar una propiedad hipotecada, pregunta lo que necesitas saber a Inmobiliaria Kentta, ellos te asesoran para comprar casa sin complicaciones.
